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房地产新政催生34万个税 买房人起诉解约

2013-05-29 14:49:32 来源:福州便民网

  

协商谁交个税过程中,房屋被房主抵押,原告认为卖方违约致合同无法实现,索赔96.3万元

  

签订购房合同,并交纳定金和首付50万元后,赶上“国五条”出台,还没谈拢谁来交34万元个税,张先生要买的房子就被房主抵押了,为要回购房款并索赔,张先生起诉要求解除购房合同。记者昨天从丰台法院获悉,法院已经受理此案,张先生要求房主返还首付、支付违约金共计96.3万元。

  

须多付个税34.3万元

  

张先生称,1月20日,他和陈先生签订房屋买卖合同,约定购买陈先生的房屋,房价近两百万。合同签订后,张先生支付定金及首付50万元。

  

2月26日,“国五条”出台,规定出售自有住房严格按个人转让住房所得的20%征收个人所得税。据此,合同继续履行,张先生则须多支付34.3万元的个人所得税。

  

对此项因政策调整而新增的税费,房屋买卖双方进行了多次协商,但至今未果。4月24日,就在双方协商过程中,房主陈先生私自将所售房屋进行了抵押。

  

请求解除合同赔偿损失

  

张先生认为,房地产调控政策出现变化,是自己签订合同时无法预见到的,且税率的变化不可归责于自身。如果继续履行合同明显不公平,是无法承受的购房负担,符合我国合同法解释规定的情势变更的情形。合同履行过程中,陈先生将涉案房屋抵押,其违约行为致使不能实现合同目的,符合合同法规定的解除条件。

  

因此,张先生诉至法院请求解除双方签订的房屋买卖合同,同时要求判令陈先生返还房屋定金、首付款,支付违约金等共计96.3万元。

  

目前,丰台法院已受理此案,案件正在进一步审理中。

  

观点

  

房产新政属于“情势变更”?

  

律师:新征个税才算情势变更

  

签了购房合同,卖房人是否有权私自抵押,为何又抵押成功了?

  

北京力珉律师事务所律师麻曾伟表示,抵押权是物权,买卖合同只是一种债权,房子所有权如果还属于卖房人,办理抵押登记只需房产证,如房产证没有显示有其他抵押,则可以抵押。如果买卖合同中约定房屋所有人不能抵押,则按照约定,违约方要支付违约金或解除合同。

  

针对买主“国五条政策是不可预见的情势变更”的说法,麻曾伟认为,“情势变更”有些牵强,因为国家关于房屋买卖一直征收个人所得税,以前在操作中按核定税率1%执行,现在是严格按照20%征收,不算情势变更,“如果以前不征税现在征税了,才算情势变更。”

  

麻曾伟提醒,买房人在签合同时,最好明确写明“税率调整情况下,另行商议如何承担税费”,会规避类似风险。

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